Acquisto di immobile a Dublino, il ruolo dell’avvocato italiano
Nel marzo scorso, a Dublino, ospite dei colleghi irlandesi della Law Society di Dublino (Ordine degli Avvocati irlandese) il team Slig ha tenuto un seminario informativo sulla compravendita immobiliare in Italia e in Spagna, coadiuvato dal team InAdvance per la parte spagnola. L’organizzazione di questo evento formativo nasce dall’esigenza dei colleghi irlandesi di informare il cliente, sempre più interessato all’acquisto di una seconda casa in Italia e/o in Spagna, sui passaggi essenziali della compravendita immobiliare, nonché sui rischi ed errori nei quali si può incorrere con facilità.
In occasione di questa tavola rotonda tra colleghi irlandesi, italiani e spagnoli è stato interessante osservare proprio le differenze tra i sistemi giuridici italiano e spagnolo (abbastanza simili) e il sistema irlandese (molto simile a quello inglese) sia nei principi di diritto sia, soprattutto, nell’iter vero e proprio della compravendita.
Il mercato immobiliare a Dublino è ormai da qualche anno in grande fermento, grazie al sempre maggiore afflusso di professionisti e studenti attratti dalle multinazionali che in numero crescente scelgono di stabilirsi a Dublino. Molto probabilmente questo trend è destinato ad essere confermato e forse incrementato in conseguenza di Brexit.
Il ‘movimento’ degli acquisti immobiliari non è dunque solo verso l’Italia quanto piuttosto verso l’Irlanda, soprattutto se l’acquisto di immobili viene fatto in una logica di investimento.
E’ senz’altro opportuno per il professionista che assiste un cliente italiano nell’acquisto di immobile a Dublino (e dintorni) conoscere i principali istituti del diritto immobiliare irlandese.
Innazitutto sarà indispensabile fare riferimento a uno studio legale specializzato in property conveyancing (compravendita immobiliare). Il notaio in Irlanda (come anche nel Regno Unito) non è coinvolto nelle operazioni immobiliari; il professionista di riferimento è il solicitor (avvocato), anche rispetto alla trascrizione dell’acquisto al Land Registry nonché al pagamento delle imposte (stamp duty). Un piccolo bagaglio di conoscenze del diritto immobiliare irlandese è fondamentale anche per potere comunicare in modo consapevole con il collega irlandese che vi assisterà sul posto.
Ecco i punti essenziali:
- In Irlanda (come nel Regno Unito) gli immobili possono essere oggetto di due tipologie di diritti di proprietà: il freehold, equivalente al nostro concetto di proprietà, e il leasehold, un diritto di proprietà con una durata predeterminata. Nel caso del leasehold, al termine del periodo in questione, la proprietà dell’immobile tornerà al landlord (di solito il titolare del freehold). Nei paesi di common law i diritti sugli immobili si distinguono in funzione del fattore tempo, più che delle facoltà attribuite dai diritti medesimi. Quindi, per prima cosa, dovrete sapere se il vostro cliente sta acquistando un freehold oppure un leasehold e, in quest’ultimo caso, informarlo sulla durata residua del medesimo.
- La proposta di acquisto, ancorché sottoscritta dal vostro cliente e dal venditore, non è vincolante per le parti, che saranno obbligate a dare corso alla compravendita unicamente dopo avere sottoscritto il Contract (Contratto di compravendita di immobile). Contestualmente l’acquirente verserà una caparra (deposit) del 10% sul prezzo di acquisto pattuito. A distanza di un paio di settimane circa seguirà la firma del Deed, con un minimo requisito di formalità che consiste della presenza di due testimoni al momento della sottoscrizione. Contestualmente al vostro cliente sarà richiesto di pagare il saldo del prezzo pattuito per l’immobile (balance). Tutti i movimenti di denaro saranno fatti verso un conto dedicato del solicitor del venditore (client account), mai al venditore direttamente.
- La trascrizione dell’acquisto dell’immobile (registration) e il pagamento dell’imposta di registro (stamp duty) entro 30 giorni dal Deed, saranno effettuati dal solicitor dell’acquirente che sarà personalmente responsabile per questi adempimenti.
E’ opportuno sapere che, pur esistendo un sistema di registrazione degli immobili che consente di venire a conoscenza di eventuali pesi, oneri e vincoli sull’immobile, esiste altresì una categoria di diritti, denominati overriding interests, che non sono registrati né altrimenti individuabili e tuttavia possono minare la solidità dei diritti del nuovo acquirente. La tutela degli overriding interest è riconosciuta in regime d’equity, fenomeno giuridico dei paesi di common law, dove il rimedio creato dal giudice ‘sfugge’ alle maglie del diritto codificato per tutelare efficacemente situazioni e posizioni giuridiche soggettive altrimenti non protette.
avv. Serena de Palma , CEO Slig Education Italy
